Contrato de locação: é possível reduzir o aluguel durante a pandemia?

Última Atualização: 12/05/2020

Alguns clientes, preocupados com os impactos econômicos provocados pela pandemia COVID-19, questionaram se seria possível renegociar o contrato de locação e, caso não conseguissem cumprir com as obrigações assumidas, quais seriam os encargos moratórios pela rescisão antecipada do contrato. Pensando nessas dúvidas, trouxe alternativas que podem ser aplicadas, tanto em contrato de locação residencial quanto comercial.

Antes de adentrarmos para os tópicos de opções, é importante esclarecer o seguinte: cada modelo de negócio possui regras específicas a serem aplicadas. Essa matéria objetiva esclarecer dúvidas pontuais quanto ao contrato de locação no cenário pandêmico.

 

 

De forma resumida, um contrato pode ser conceituado como um conjunto de regras criadas em consenso por duas ou mais pessoas, para a realização de um negócio. Logo, se todas as partes envolvidas concordam com as obrigações descritas no documento (prestação, contraprestação, prazo, entrega, penalidades etc.) de livre vontade e boa-fé, presume-se que há um equilíbrio nessa relação.

Ocorre que situações inesperadas podem surgir e abalar esse equilíbrio, vindo a provocar, inclusive, o descumprimento involuntário de uma obrigação, como, por exemplo, o inadimplemento. No direito esses eventos são nomeados como caso fortuito ou de força maior, que são aqueles imprevisíveis e inevitáveis, provocados pelo homem ou pela natureza. Os danos provocados por esse tipo de situação não são atrelados ao contratante, pois, em teoria, ele não o teria provocado, tampouco conseguiria impedi-los.

A pandemia do COVID-19 é caracterizada como um desses eventos inevitáveis, passível de gerar danos que, por consequência, poderão afetar as relações contratuais. É notória a crise econômica que está se alastrando no país, provocando a demissão de muitos brasileiros, o fechamento de comércios, dentre outros, o que, por óbvio, gerará impactos nos orçamentos domésticos.

A situação de calamidade pública nacional, motivada pelo coronavírus, impede que a população exerça o trabalho normalmente. Esse impacto econômico, causado pela pandemia, é o ponto principal para justificar o pedido de alteração contratual.

 

 

Vejamos 03 opções para a solucionar os empasses em contratos de locação durante a pandemia COVID-19:

  • Renegociação:

As partes podem renegociar o contrato de locação, fixando uma redução do aluguel por um período específico como, por exemplo, até o final do estado de calamidade pública estabelecido pelo governo federal (31/12/2020).

Outra sugestão seria incluir na renegociação do aluguel as benfeitorias realizadas pelo locatário, as quais permaneceriam no imóvel após o término do contrato. Desse modo, o desconto concedido no aluguel se equivaleria ao pagamento parcelado de alguma benfeitoria já realizada pelo locatário.

 

  • Suspensão:

A suspensão do contrato também é uma opção válida entre as partes, tanto para os locais que em há decretos proibindo a reabertura do comércio, de escritórios, da indústria etc., quanto para aqueles que, mesmo após a flexibilização do isolamento, continuam em home office, seguindo as orientações das autoridades da saúde.

Nesse caso, o imóvel locado não será utilizado pelo locatário por um determinado período. Contudo, isso não significa que o locatário deverá desocupar o imóvel, ficando a critério das partes os termos do novo acordo.

Assim, os contratantes poderão, por exemplo, suspender o contrato por 30 dias, dispensado o pagamento do aluguel durante o período, e retomar as obrigações originalmente acordas após a suspensão.

 

  • Rescisão

Se nenhuma das alternativas acima são possíveis no seu caso, pois, a crise econômica atingiu em cheio seu negócio ou seu empregador, não restando opção senão a rescisão contratual antecipada, saiba que a multa rescisória poderá ser dispensada.

 

 

A conciliação continua sendo a melhor forma de resolução de conflitos, principalmente durante a pandemia do coronavírus, cenário em que situações inesperadas surgem diariamente, exigindo de todos mais compreensão e diálogo.

É claro que o Judiciário pode ser acionado nos casos em que a conciliação não obteve sucesso, contudo, é importante lembrar que tanto locador quanto locatário estão sofrendo ou sofrerão os impactos dessa crise economia. Por isso, a fim de preservar a relação já existente (contrato de locação), esteja disposto ao diálogo e, para que haja uma negociação mais segura, consulte o seu advogado.

Por fim, é importante referir os principais projetos de lei que estão tramitando no legislativo, os quais pretendem alterar algumas regras de locação durante a pandemia:

  1. PL nº Lei 936/20: altera a Lei do Inquilinato para impedir a execução de ações de desocupação de imóveis urbanos, residenciais ou não, enquanto durarem as medidas de enfrentamento da pandemia de Covid-19 no país;
  2. PL nº 957/20: reduz em 70% o aluguel de lojas em centros comerciais (shopping centers) durante período de emergência sanitária. O texto suspende cobranças acima de 12 aluguéis mensais;
  3. PL 1.179/2020: não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo ajuizadas até 30 de outubro de 2020. O comando é válido para ações iniciadas a partir de 20 de março.

 

Fontes:

Consultor Jurídico

Lei do Inquilinato

Migalhas

Migalhas

 

Fontes GIFS: GIPHY

Matéria publicada no site Drops do Cotidiano, no dia 07/05/2020.

 


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